เทคนิคซื้อ REITs ยุคดอกเบี้ยนิ่ง
การลงทุน REITs สิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องห้ามพลาด ก็คือ เทคนิคการวิเคราะห์เพื่อคัดเลือกกองทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยมีแนวโน้มไม่ปรับตัวขึ้น
โดยปกติความน่าสนใจของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จะเป็นไปในทิศทางตรงกันข้ามกับดอกเบี้ยนโยบาย เช่น หากดอกเบี้ยนโยบายมีทิศทางปรับตัว “ขึ้น” ความน่าสนใจของกอง REITs จะมีแนวโน้มในทิศทาง “ลง” แต่หากดอกเบี้ยนโยบายมีทิศทางปรับตัว “ลง” ความน่าสนใจของกอง REITs จะมีแนวโน้มที่จะปรับตัว “ขึ้น”
ดังนั้น เมื่อดูสภาวะการณ์ในช่วงปีนี้ พบได้ว่าดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลกไม่ได้มีทิศทางเป็นขาขึ้น ก็จะเป็นผลดีต่อการลงทุนในกอง REITs อย่างไรก็ตาม อาจไม่ใช่ทุกกองที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการ คำถามคือ แล้วจะคัดเลือกกองทุนอย่างไร
ในช่วงเวลานี้ REITs เป็นการลงทุนที่ดูเหมือนว่าจะให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนไม่ควรที่จะมองข้ามการวิเคราะห์รายละเอียดกองทุน ซึ่งมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างผลตอบแทน ได้แก่
- นโยบาย/สินทรัพย์ที่กองทุนลงทุน
การวิเคราะห์สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ REITs ลงทุน เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณา เพราะ REITs แต่ละกอง ต่างมีนโยบายการลงทุนที่แตกต่างกัน ประเด็นนี้เป็นหนึ่งในตัวแปรของการเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนด้วย
เช่น ในบางประเทศ REITs บางกองทุนที่มีสินทรัพย์อ้างอิงเป็นธุรกิจห้างสรรพสินค้า (หรือกองทุนที่มีนโยบายลงทุนในธุรกิจห้างสรรพสินค้า) อาจมีอุปสรรคในการทำธุรกิจได้ หากการซื้อขายสินค้าและบริการออนไลน์ (อีคอมเมิร์ซ) เข้ามามีบทบาทมาก หรือช่วงชิงตลาดจากประชาชนในประเทศนั้นๆ ได้สูง
จากประเด็นนี้เอง นักลงทุนจึงอาจเลี่ยงการลงทุน REITs ที่เน้นธุรกิจห้างสรรพสินค้าในบางประเทศที่น่าจะได้ผลกระทบในลักษณะนี้ไปก่อน และหันไปซื้อ REITs ที่มีนโยบายการลงทุนสินทรัพย์อ้างอิงอื่นๆ แทน เช่น REITs ที่มีนโยบายเน้นลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ซึ่งสินทรัพย์ประเภทนี้จะมีรายได้ประจำจากการเช่าพื้นที่อย่างชัดเจน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Area) อยู่ในพื้นที่ธุรกิจที่สามารถปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้ตลอดจะไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบเรื่องอีคอมเมิร์ซ เป็นต้น
- Demand – Supply
การพิจารณาเรื่อง Demand และ Supply เป็นอีกปัจจัยที่จะมีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และอัตราค่าเช่า เช่น ออฟฟิศในสิงคโปร์ในช่วงที่ผ่านมา ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่มีมากกว่าความต้องการที่เกิดขึ้นในตลาด แต่ในปีที่ผ่านมาทิศทางเปลี่ยนไป กลายเป็นปริมาณอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มไม่ทันกับความต้องการที่เกิดขึ้นในตลาด
ส่งผลให้ความน่าสนใจในการลงทุนมีมากขึ้น
- ประเทศที่ให้อัตราผลตอบแทนดี
นอกจากต้องวิเคราะห์รายละเอียดด้านสินทรัพย์การลงทุนแล้ว นักลงทุนควรประเมินด้วยว่า อัตราผลตอบแทนของ REIT ในประเทศใดที่มีความน่าสนใจ และคุ้มค่ากับความเสี่ยงเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราแลกเปลี่ยนด้วย
โดยปัจจุบัน พบได้ว่า REIT ของประเทศในแถบเอเชีย – แปซิฟิค เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ให้ผลตอบแทนมากกว่า 4% (ที่มาข้อมูล : Bloomberg ณ 31 มีนาคม 2562) ซึ่งเป็นระดับที่น่าพึงพอใจ ดังนั้น REITs ของประเทศเหล่านี้ก็เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ
ทั้งหมดนี้ เป็นเทคนิคการเลือก REITs ที่นักลงทุนสามารถนำไปปรับประยุกต์ใช้ได้ เพื่อเป็นตัวช่วยในการคัดเลือกกองทุนยุคดอกเบี้ยนิ่ง” ณัฐมล ทิ้งท้าย
