Column1

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่หลายคนให้ความสนใจลงทุนแต่คงมีผู้ลงทุนหลายท่านคิดว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องของคนรวยที่สามารถมีเงินไปซื้อที่ดิน ซื้อตึก ซื้ออาคาร หรือซื้อธุรกิจโรงแรมทำให้ผู้ลงทุนทั่วไปมีความรู้สึกว่าการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเรื่องที่ไกลตัว อีกทั้งผู้ลงทุนหลายท่านยังคิดว่าตนไม่มีเวลาในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ซึ่งในความจริงแล้วทุกวันนี้ผู้ลงทุนที่มีเงินลงทุนเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น หากต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถทำได้แล้ว ด้วยการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวมชนิดหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีมากกว่า 50 กองทุน ผู้ลงทุนจึงต้องศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุนอย่างละเอียดและต้องใช้ความรอบคอบในการตัดสินใจลงทุน ณ ในโอกาสนี้ขอนำเสนอปัจจัยสำหรับคัดเลือกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

สล็อตออนไลน์

ประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยหลักๆ แล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภท ได้แก่

Freehold หรือ กองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ คือ กองทุนที่ซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งรายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ยังมีสิทธิ์ในการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นผู้ถือหน่วยลงทุนจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

Leasehold หรือ กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทุนที่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์(ไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์) จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ
ดังนั้น เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนจะเป็นศูนย์

Mixed Freehold and Leasehold หรือ กองทุนผสม คือ กองทุนที่ลงทุนทั้งโดยการซื้อกรรมสิทธิ์
ในอสังหาริมทรัพย์และลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

jumboslot

เงินปันผล ผลตอบแทนหลักจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือเงินปันผล ซึ่งผู้ลงทุนควรพิจารณานโยบายและวิธีการจ่ายเงินปันผลที่ระบุไว้ในรายงานประจำปีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ รวมถึงพิจารณาข้อมูลการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังว่ากองทุนนั้นๆมีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่เพียงพอกับอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการและมีความสม่ำเสมอ
ของการจ่ายเงินปันผลหรือไม่ โดยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 5-8% ซึ่งเป็นระดับอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจเลยทีเดียว

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุน ผู้ลงทุนควรทราบว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน โรงงานคลังสินค้า ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น เนื่องจากแหล่งที่มาของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยต่างๆ ที่มากระทบแตกต่างกันซึ่งอาจส่งผลต่อ
ความสามารถในการหารายได้ของกองทุนฯ อาทิเช่น โรงแรม จะได้รับผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวมากกว่าโรงงานให้เช่า เป็นต้น

เครดิตฟรี

สภาพคล่องของกองทุนรวม นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ผู้ลงทุนจะละเลยมิได้ในการลงทุนในสินทรัพย์ใดๆควรพิจารณาเสมอว่าสินทรัพย์ที่ลงทุนสามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ง่ายหรือยากเพียงใด

อัตราการให้เช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ซึ่งอัตราการเช่าพื้นที่จะเป็นสัญญาณที่แสดงถึงแหล่งที่มาของรายได้ ที่ผู้ลงทุนจะได้รับหากอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงก็มีความน่าจะเป็นว่ากองทุนฯจะมีกระแสเงินสดมาจ่ายให้กับ ผู้ลงทุนในปริมาณสูงด้วยเช่นกัน โดยผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลอัตราการให้เช่าพื้นที่ได้จากรายงานประจำปีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

สล็อต

ราคาปัจจุบันเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) โดยทั่วไปแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ประกาศเป็นรายวัน ซึ่งผู้ลงทุนสามารถนำมาเปรียบเทียบกับราคาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันได้ ซึ่งการเปรียบเทียบจะแสดงให้เห็นถึงความถูก หรือแพง เมื่อเทียบกับมูลค่าของกองทุนฯ (คล้ายกับการหา P/BV ในหุ้นสามัญ)
แต่ทั้งนี้ต้องดูปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วยว่า การที่ราคาถูกหรือแพงนั้นอยู่ในระดับที่เหมาะสมหรือไม่ (อาจจะถูกเพราะไม่มีสภาพคล่อง และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สร้างรายได้จูงใจ หรืออาจจะแพงเพราะจ่ายปันผลในอัตราที่สูง และกองทุนฯมีความสามารถในการเพิ่มรายได้ในอนาตค) ผู้ที่ต้องการลงทุนศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ